Con la despecializzazione temporale dell’attività creditizia, le banche attualmente hanno la possibilità di allargare il loro raggio di azione compiendo anche operazioni la cui scadenza vada oltre il breve termine, in particolare concedendo mutui ai privati. Per fa-re ciò senza compromettere gli equilibri gestionali, esse devono correlare tali operazio-ni a opportune forme di raccolta, facendo provvista di fondi mediante depositi vincolati ed emissioni di obbligazioni a scadenza medio-lunga.

FASI DEL MUTUO
• apertura dell'istruttoria: l'aspirante mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la valu-tazione preliminare della domanda di mutuo;
• perizia ed altri accertamenti: il bene presentato a garanzia del credito deve essere e-saminato da un perito di fiducia del mutuante, il quale deve individuarlo con preci-sione, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e tecniche ed indicarne il valore; a seconda dei casi possono svolgersi anche altri accertamenti;
• chiusura dell'istruttoria: l'istruttoria, a seguito dell'esame di tutte le condizioni eco-nomiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta, si chiude con la delibera di concessione oppure con la mancata concessio-ne;
• atto di mutuo: con l'atto di mutuo il contratto entra in pieno effetto; il mutuante con-segna il capitale erogato al mutuatario e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata (iscrizione di ipoteca).

DURATA E RIMBORSO
La durata dei mutui varia da un minimo di 5 anni fino a 20/30 anni ed il relativo rim-borso può avvenire:
• in un’unica soluzione alla scadenza, ma pagando periodicamente gli interessi con-venuti;
• secondo un piano di ammortamento a rate semestrali o annuali, solitamente determi-nate secondo il metodo progressivo o “francese” (che prevede rate costanti formate da quote di interessi decrescenti e quote capitali crescenti).

TIPOLOGIE DI MUTUO
• a tasso fisso, quando l’interesse risulta essere di eguale importo per tutta la durata del mutuo;
• a tasso variabile, quando l’interesse essendo collegato a indicatori come l’Euribor;
• in valuta, con collegamento alle valute estere.

ESTINZIONE ANTICIPATA
Fino a prima del 2008 la richiesta di estinzione anticipata del mutuo da parte del mutuatario era considerata come un inadempimento contrattuale, poiché dalla cessazione del rapporto dipende un mancato titolo del mutuante a richiedere interessi per la residua parte di tempo di durata del mutuo originariamente prevista.

ESTINZIONE POSTICIPATA
Con la riforma Tremonti, per i mutui a tasso variabile, su richiesta del mutuatario, il mutuante è obbligato a prolungare la durata del prestito, mantenendo costante la rata. Si tratta di una dilazione onerosa di pagamento, per la quale la banca concede una mag-giore durata del prestito e guadagna una quota interessi e un montante maggiori. Il provvedimento ha una particolare utilità nei casi in cui la rata abbia già raggiunto un li-vello insostenibile per il reddito del mutuatario, a rischio di insolvenza.

RINEGOZIAZIONE DEI MUTUI
Tramite la Finanziaria 2007, attualmente la banca ha il dovere di rinegoziare le condi-zioni dei mutui nel momento in cui il cliente dichiari che le clausole sono oggettivamente incompatibili con il suo reddito perché diventate particolarmente onerose. La legge, però, non indica quante volte la banca debba concedere la rinegoziazione. Alcuni istituti concedono di prolungare la durata del mutuo o modificarne alcuni vincoli per una sola volta in tutta la sua durata.

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
Se il mutuatario difficilmente ottiene una modifica delle condizioni contrattuali e prima del 2007 doveva corrispondere una penale per l'estinzione anticipata, il mutuante ha fa-coltà di rescindere unilateralmente il contratto in qualunque momento, se chi riceve il finanziamento viene meno ad una delle obbligazioni previste nella clausola risolutiva o in altre parti del contratto. La Finanziaria del 2007, infatti, ha abolito le penali per estinzione anticipata del mutuo, su richiesta del mutuatario.

LE PENALI
Possono avere luogo penali nel momento in cui il mutuatario è inadempiente davanti a legittime nuove obbligazioni richieste dalla banca, come la risoluzione espressa del contratto o la richiesta di reintegro delle garanzie.
Anche la rescissione comporta la restituzione in tempi rapidi dell'intero debito, con gli interessi previsti ed un eventuale penale.